Góc tư vấn

Câu 1. Người dân tự xây dựng nhà có phải đóng thuế xây dựng hay không?

Thưa luật sư, Tôi là một công dân chưa có nhà nay tôi tự đứng ra xây dựng ( tự mua vật tư, tự thuê nhân công) nhà để ở,trên đất thổ cư được phép xây dựng và được UBND huyện cấp phép xây dựng.

Khi tôi tiến hành xây nhà cơ quan Thuế yêu cầu tôi đóng thuế xây dựng. Như Vậy thuế đó là thuế gì? Mức thuế được tính dựa trên cơ sở nào?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

 

Trả lời:

Theo Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp thì mọi tổ chức, cá nhân có phát sinh doanh thu chịu thuế đều phải kê khai nộp thuế theo luật định.

Đối với lĩnh vực thuế xây dựng nhà tư nhân thì chủ thầu khi nhận thi công công trình phải đăng ký hợp đồng xây dựng, kê khai nộp thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNDN tại cơ quan quản lý thuế nơi có công trình xây dựng. Trong trường hợp hợp đồng xây dựng giữa chủ thầu và chủ nhà thống nhất việc nộp thuế do chủ nhà thực hiện thì chủ nhà có trách nhiệm kê khai nộp thuế vào ngân sách nhà nước

Bạn nên thuê một công ty thầu thi công phần nhân công của căn nhà. Công ty này sẽ  đóng thuế VAT và TNDN dựa trên hợp đồng nhân công.

Căn cứ vào Công văn số 3700 TCT/DNK ngày 11-11-2004 của Tổng cục Thuế về việc thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân; trong đó nêu rõ “trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cà nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng-thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

 Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay. Tuy nhiên, vật tư bạn có thể mua, cơ quan thuế không thu thuế vật tư của nhà tư nhân.

Câu 2. Làm mới không gian nhà đẹp đón Tết

Mỗi dịp cuối năm, Tết đến, chúng ta lại tất bật với những công việc hàng ngày cũng như cơ quan. Vậy làm thế nào để có thể làm mới nhà một cách nhanh nhất, đơn giản mà tiết kiệm để đón Tết đây?

Trình bày lại không gian

Làm mới không gian nhà đẹp đón Tết
Làm mới lại không gian

Điều đầu tiên mà mỗi dịp cuối năm, ai cũng làm cho không gian của mình đo chính là thói quen cũng như tục lệ hình thành từ bao đời nay: sắp xếp lại nhà cửa. Tuy nhiên, việc sắp xếp không đơn thuần là sắp xếp lại mà hãy trình bày lại. Bạn có thể thay thế vị trí một đồ dùng nào đó bằng đồ dùng khác, tráo đổi lại không gian khác một chút. Ví dụ thay thế một vị trí những bức tranh nhỏ xung quanh bức tranh lớn, thay đổi vị trí những cuốn sách hay chậu cây trên tủ phòng khách, di chuyển cây xảnh từ đầu ghế sofa này qua đầu kia… Biết đâu sự thay đổi lại tiện lơi và đem đến sự mới mẻ yêu thích hơn.


Làm mới không gian nhà đẹp đón Tết
Chọn lựa thay đổi làm mới giúp không gian đẹp hơn

Mặc dù vậy, việc trình bày lại chỉ nên dừng ở việc thay thế hoặc di chuyển những đồ dùng nhỏ chứ không nên tốn nhiều công sức để di chuyển những vật lớn vì có thể sự thay đổi sẽ không phù hợp, khiến bạn mất thêm thời gian.

Trang trí lại không gian

Làm mới không gian nhà đẹp đón Tết
Thêm đồ dùng trang trí cho phòng khách

Song song với việc trình bày lại không gian, bạn có thể thay đổi trang trí nội thất đẹp thêm cho không gian. Ví dụ thay đổi màu sắc để đón Tết. Kết hợp thêm những sắc màu năng động, tuoi tắn cho không gian của bạn thêm đẹp và nổi bật. Ví dụ thêm một chiếc gối ôm màu sắc hoặc thổ cẩm trên hàng ghế sofa, thêm một bình hoa nhỏ màu sắc trên bàn trà hay bức tranh nhỏ trên kệ sách, kết thêm dây trang trí cạnh rèm cửa …

Làm mới không gian nhà đẹp đón Tết
Thêm gối ôm và chăn màu sắc

Bên cạnh đó, bạn nên thử sức sáng tạo với những kiểu đồ dùng handmade như bình hoa giấy, hoa giấy,  những đồ dùng phụ kiện trang trí khác cho không gian thêm ấn tượng


Làm mới không gian nhà đẹp đón Tết
Thêm sắc hoa cuộc sống

Ngoài ra, thêm một chút cây xanh, cây hoa cũng đem lại cho không gian sức sống mới, tươi trẻ, gần gũi hơn. Những chậu cây xương rồng nhỏ xinh, những loại cây không khí nhỏ khác cũng là một lựa chọn…

Việc trang trí lại chỉ là một trong những cách thông thường dùng để làm mới không gian ngày Tết. Bên cạnh những cách thay đổi đơn giản, nếu có điều kiện, bạn có thể thiết kế nội thất cho chung cư, nhà phố biệt thự tốt hơn bằng cách thay mới một số đồ dùng để tạo nên những nét ấn tượng riêng.

Câu 3. Thủ tục hồ sơ để được cấp giấy phép xây dựng?

Năm 2006, tôi mua lại một lô đất của một công nhân do công ty cấp (lô đất trên là một trong nhiều lô đã được phân ra cho công nhân thuộc công ty và hầu như đã được bán hết). Những giấy tờ mà phía công ty giao cho người công nhân kia và hiện tại tôi đang giữ là giấy tạm cấp đất cho công nhân với diện tích là 68m2, trong đó có ghi rõ là đất thổ cư và chỉ được sử dụng 60m2, còn lại để dùng cho hành lang và trồng cây xanh, kèm theo phiếu đóng tiền san lấp mà người công nhân phải đóng góp. Hiện nay khu đất trên đã xây rất nhiều nhà kiên cố. Tôi cũng đang có ý định xây nhưng vẫn còn băn khoăn về giấy tờ tôi đang giữ mà không biết có hợp lệ hay không. Xin luật sư tư vấn giúp tôi về vấn đề này.

Đáp: (Tư vấn của luật sư Trịnh Văn Hiệp)

 

 

Điều 106 của Luật đất đai năm 2003 qui định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây: 

  1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  2. Đất không có tranh chấp;
  3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  4. Trong thời hạn sử dụng đất;

Theo điều 127 Luật đất đai năm 2003 (qui định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất), hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được qui định như sau:

  1. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đất nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.

  2. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.


Chiếu theo các qui định nói trên của Luật đất đai năm 2003, để đảm bảo việc Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp cho bạn đối với thửa đất nói trên, giữa bạn với người công nhân phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tuân thủ theo đúng qui định điều 106, điều 127 Luật đất đai năm 2003.


Về việc bạn muốn xây nhà, theo qui định của Luật xây dựng năm 2003, trước khi khởi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng.


Thủ tục hồ sơ để được cấp giấy phép xây dựng gồm có:

  • Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;

  • Bản sao có chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình.

Câu 4. Mua đất bằng giấy tay có xin phép xây dựng nhà được không?

Đầu năm 2007 tôi có mua mảnh đất bằng giấy tờ tay 60m2 trên thửa đất có sổ đỏ (hợp đồng mua đất không có UBND phường xác nhận), nay tôi muốn xây dựng nhà cấp 4 và tách sổ có được không? Tôi cần phải làm những thủ tục gì? Tôi có thể chuyển hộ khẩu về địa chỉ mới khi tôi xây dựng xong được không? (hiện hộ khẩu thường trú của tôi tại tân Bình).

Đáp: (Tư vấn của luật sư Nguyễn Văn Hậu)


Việc bạn nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay là không hợp pháp vì chưa tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ theo qui định của pháp luật. Vì vậy, để giải đáp cụ thể đối với trường hợp của bạn, tôi đưa ra hai trường hợp như sau:


1. Nếu 60m2 đất bạn nhận chuyển nhượng có mục đích sử dụng theo giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là đất nông nghiệp thì bạn chưa thể làm thủ tục tách thửa và xây dựng nhà được.


Trường hợp này, bạn nên thỏa thuận với bên chuyển nhượng đất để nhờ làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng 60m2 đất trên từ đất nông nghiệp sang đất ở. Sau đó, hai bên liên hệ công chứng để làm lại thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, tách thửa theo qui định. Khi nào bạn có GCN QSDĐ ở thì bạn có thể liên hệ UBND quận để xin phép xây dựng và xây nhà.


2. Nếu 60m2 đất bạn nhận chuyển nhượng có mục đích sử dụng theo GCN QSDĐ là đất ở thì hiện tại bạn phải cùng bên chuyển nhượng liên hệ phòng công chứng để tiến hành lại thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật qui định.


Sau khi việc chuyển nhượng QSDĐ hoàn tất, bạn đã là chủ sử dụng đất hợp pháp. Lúc này, bạn có thể liên hệ UBND quận để xin phép xây dựng nhà. Khi có giấy phép xây dựng nhà thì bạn tiến hành xây dựng nhà theo đúng giấy phép. Sau khi xây dựng nhà hoàn tất, bạn làm hồ sơ hoàn công nhà và liên hệ chi cục thuế quận để làm thủ tục kê khai trước bạ nhà. Khi bạn đã về nhà mới ở, thì bạn hoàn toàn có quyền làm hồ sơ xin chuyển hộ khẩu về căn nhà bạn đang ở.

Câu 5. Xin hợp thức hóa nhà có cần bản vẽ nhà mới?

Nhà tôi trước đây thuộc dự án treo, tôi mua giấy tay 2004 đã có giấy chứng nhận tạm trú năm 2004, nhưng năm 2007 tôi sửa chữa nhà, theo bản vẽ lúc xin giấy phép xây dựng thì nhà sẽ bị cắt vô 2m. Hiện nay dự án treo hủy bỏ vậy khi xin sổ hồng tôi có phải làm bản vẽ mới không? Nhà diện tích 4.2mx4m có được cấp sổ hồng không? Hiện nay nhà bao nhiêu mét vuông mới được cấp giấp chủ quyền? Tôi không có hộ khẩu có được cấp giấy không?

 

Tư vấn xin phép xây dựng sửa chữa nhà

TRẢ LỜI:

Theo điều 13 của quy định ban hành kèm theo quyết định 54/2007/QĐ-UBND của UBND TP.HCM qui định về trình tự, thủ tục cấp mới GCNQSHNƠ cho cá nhân gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu.

– Các giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà đất theo qui định.

– Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do cơ quan có chức năng đo vẽ thực hiện.

Do đó trường hợp của ông nêu là phải lập bản vẽ nhà đất lại, bản vẽ xin phép sửa chữa xây dựng năm 2004 không còn sử dụng được.

Thủ tục xin cấp giấy CNQSHNƠ cho cá nhân không đòi phải có hộ khẩu. Tại thời điểm hiện nay chưa có văn bản nào của cơ quan thẩm quyền không cấp giấy CNQSHNƠ nhà có diện tích 4,2mx4m.

 

Câu 6. Có cần gia hạn giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng dở dang không?

Tôi có một miếng đất sổ đỏ thổ cư diện tích 4x17m ở huyện Chương Mỹ (Hà Nội). Tháng 9/2011 tôi xin giấy phép xây dựng, ngay sau đó tiến hành xây dựng và đã xây xong phần móng nhà. Tuy nhiên do kinh tế gia đình giảm sút, đến nay tôi vẫn chưa hoàn thành căn nhà. Xin hỏi, như vậy đến nay giấy phép xây dựng căn nhà có còn giá trị? Nếu tiếp tục xây dựng nhà tôi có phải xin gia hạn giấy phép? Mong được chỉ dẫn. Cám ơn.

 

Quy định về thời gian xây dựng theo giấy phép

TRẢ LỜI:

Pháp luật về xây dựng hiện hành chỉ quy định về thời hạn tiến hành khởi công công trình xây dựng là 1 năm kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên không quy định hạn chế thời gian xây dựng và hoàn thành công trình.

quy định về thời hạn giấy phép xây dựng

Trong trường hợp của ông/bà, nếu trước đây ông/bà đã khởi công xây dựng và đã xây dựng xong phần móng nhà, nhưng do nhiều lý do khác nhau nên không tiếp tục xây dựng và nay muốn tiếp tục công việc còn lại, theo tôi, ông/bà nên liên hệ với UBND phường nơi có công trình xây dựng để thông báo về việc tiếp tục thi công lại công trình dở dang trên cơ sở giấy phép xây dựng được cấp trước đây mà không phảixin giấy phép xây dựng lại.

Câu 7. Có xin được giấy phép xây dựng đối với đất phân lô chưa có đường đi chung không?

Năm 2009 tôi có mua một miếng đất ở huyện Thường Tín diện tích 4 x 19.7m, trong đó có thổ cư 30m2. Năm 2011 tôi có làm đơn xin cấp giấy phép xây dựng gửi UBND huyện Thường Tín và được huyện Thường Tín trả lời: Đất phân lô chưa có đường đi chung, chưa có cơ sở hạ tầng.

Xin hỏi bây giờ tôi có thể tiếp tục xin giấy phép xây dựng nhà ở trên lô đất này không và thủ tục xin phép như thế nào. Nếu tiếp tục xin giấy phép xây dựng nhà ở trên lô đất này và được UBND huyện Thường Tíni tiếp tục trả lời là: đất phân lô chưa có đường đi chung , chưa có cơ sở hạ tầng thì tôi cần phải làm gì để có thể xây được nhà trên lô đất này. Rất mong nhận được sự tư vấn. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Dịch vụ tư vấn, xin giấy phép xây dựng nhà phân lô

TRẢ LỜI:

Dựa vào câu hỏi trên của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Các công trình xây dựng khi tiến hành khởi công phải có Giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền. Theo Chương V Luật Xây dựng thì hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng gồm:

– Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng (theo mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn);

– Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng.

– Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước; ảnh chụp hiện trạng (đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng).

– Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì hồ sơ cần phải có Giấy cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng. (Trong trường hợp này chỉ được cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch).

– Nộp lệ phí cấp Giấy phép xây dựng. Lệ phí cấp Giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Dịch vụ tư vấn, xin giấy phép xây dựng nhà phân lô

Căn cứ vào quy mô và đặc thù của công trình, ông (bà) có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng tại những cơ quan sau:

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới quản lý hành chính của quận, huyện mình, trừ các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền cấp phép của Uỷ ban nhân dân tỉnh.

– Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải cấp Giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính mình quản lý.

Dịch vụ tư vấn, xin giấy phép xây dựng nhà phân lô

Khi tiếp nhận hồ sơ xin phép xây dựng, cơ quan cấp Giấy phép có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng chưa đầy đủ thì cơ quan cấp Giấy phép xây dựng phải giải thích, hướng dẫn cho người xin cấp Giấy phép xây dựng bổ sung hồ sơ theo đúng quy định. Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời hạn cấp Giấy phép xây dựng. Trường hợp hồ sơ có đủ giấy tờ hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng sẽ trao giấy biên nhận trong đó hẹn ngày nhận kết quả. Giấy biên nhận được lập thành 02 bản, một bản giao cho người xin cấp Giấy phép xây dựng và một bản lưu tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.

Đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp Giấy phép xây dựng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

 

Câu 8. Mua nhà xây dựng sai phép có bị ảnh hưởng đến quyền lợi người mua không?

Trường hợp mua nhà đã xây, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi số tầng theo giấy phép xây dựng nhà ở là 5 tầng nhưng trên thực tế nhà ở đã xây sai phép thành 7 tầng, thì có ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà không?

 

mua nhà xây sai giấy phép xây dựng và hậu quả của nó

TRẢ LỜI:

Tại Điều 15, Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng đã được xử lý vi phạm trước ngày 1/5/2009 (là ngày Nghị định số 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng có hiệu lực) nhưng chưa xử lý dứt điểm như sau:

– Nếu công trình xây dựng vi phạm nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định mà xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình xây dựng với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.

– Nếu công trình xây dựng vi phạm không nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư, nhưng quy hoạch xây dựng khu vực này cũng chưa thực hiện ngay thì yêu cầu chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ và không được bồi thường khi thực hiện quy hoạch xây dựng khu vực này.

– Nếu công trình xây dựng vi phạm nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định nhưng lấn chiếm không gian, lấn chiếm đất đai, lấn chiếm chỉ giới xây dựng, lấn chiếm chỉ giới đường đỏ thì phải kiên quyết phá dỡ.

hậu quả của việc mua nhà xây sai giấy phép xây dựng

Trường hợp mua nhà đã xây, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi số tầng theo Giấy phép xây dựng là 5 tầng, nhưng trên thực tế nhà đã xây sai phép thêm 2 tầng là 7 tầng. Đây là trường hợp chủ đầu tư xây dựng đã vi phạm trật tự xây dựng, xây dựng sai phép về số tầng.

Về nguyên tắc, khi công trình xây dựng sai phép thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai phép mà không được bồi thường. Như vậy, trường hợp chủ đầu tư và bên mua thỏa thuận giá mua bán nhà theo giá tòa nhà có 7 tầng thì quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng.

Mặt khác, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, công chứng viên chỉ công chứng giao dịch theo thông tin về diện tích xây dựng và số tầng ghi trên giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán, nên khi đăng ký biến động,sang tên sở hữu nhà, sử dụng đất, người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận với diện tích xây dựng và số tầng đúng với giấy chứng nhận mà bên bán đã được cấp trước đây.

hậu quả của việc mua nhà xây sai giấy phép xây dựng

Tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất không thấy có quy định việc hợp thức hóa nhà ở xây dựng sai phép, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho diện tích và số tầng xây dựng sai phép.

Nếu nhà ở mua đã xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng, nhưng nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định và không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì được giữ nguyên số tầng và diện tích đã xây dựng sai phép với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì chủ sở hữu phải tự phá dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.

 

Câu 9. Thủ tục xin cấp sổ đỏ & giấy phép xây dựng như thế nào?

Tôi có mảnh đất được bố mẹ cho (bố mẹ tôi có quyền sử dụng hợp pháp lô đất). Hiện nay, tôi muốn làm sổ đỏ và xin phép xây dựng nhà trên lô đất đó vậy tôi phải làm những thủ tục gì về mặt pháp lý để được cấp sổ đỏ và được phép xây dựng?

 

thủ tục cấp sổ đỏ và giấy phép xây dựng

TRẢ LỜI:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn có quyền sử dụng hợp pháp lô đất, nên chúng tôi hiểu là bố mẹ bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”

Từ đây có thể thấy, để có thể được cấp sổ đỏ, trước hết bạn và bố mẹ bạn phải lập hợp đồng tặng chotheo quy định của pháp luật.

* Thứ nhất, về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Các giấy tờ cần thiết để tiến hành việc tặng cho bao gồm:

– Bên tặng cho (tức bố mẹ bạn): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân; Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn.

– Bên nhận tặng cho (tức bạn): Chứng minh nhân dân; Sổ hộ khẩu; Giấy khai sinh.

Hợp đồng tặng cho sẽ được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng, Phòng công chứng tại địa phương bạn sinh sống, sau khi các giấy tờ nếu trên được nộp đủ và hợp lệ. Mức phí tùy theo bảng giá nơi bạn công chứng.

* Thứ hai, về đăng ký quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ). Các giấy tờ cần thiết bao gồm: Hợp đồng tặng cho (đã công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (của bố mẹ bạn). Các giấy tờ này bạn phải nộp tại Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp huyện.

dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói hà nội

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được miễn thuế đối với bất động sản được tặng cho. Khi đó chỉ còn phải đóng lệ phí trước bạ để sang tên quyền sử dụng ngôi nhà đó là 0,5% giá trị tài sản là quyền sử dụng đất tính theo khung giá do Ủy ban nhân dân Tỉnh công bố tại thời điểm chuyển giao.

* Thứ ba, về việc cấp phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng bao gồm: Đơn xin cấp phép xây dựng (theo mẫu); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng.

Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, thì theo Điều 66 Luật Xây dựng, tùy vào thuộc tính của từng nơi có công trình xây dựng sẽ do ủy ban nhân dân các cấp cấp phép như sau:

“1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.

2. Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải cấp giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.”

Lệ phí xin phép xây dựng tùy thuộc vào quy định của từng địa phương.

Câu 10. Thủ tục tách sổ đỏ và xin giấy phép xây dựng

Mình định mua một mảnh đất đã có thổ cư ở huyện Phúc Thọ, giờ muốn tách sổ đỏ cũng như xin giấy phép xây dựng nhà thì cần phải làm gì? Và chi phí giành cho những công việc đó là bao nhiêu? Xin cảm ơn!

Trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Về thủ tục tách thửa đất.

Trường hợp của bạn về tách thửa đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, thủ tục cần thực hiện gồm:

Thứ nhất, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà bạn định mua. Hợp đồng này phải được công chứng tại Văn phòng công chứng.

thủ tục tách thửa đất và xin giấy phép xây dựng nhà

Thứ hai, sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để thực hiện việc tách thửa đất trên, theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP hướng dẫn thực hiện Luật đất đai, bạn cần nộp hồ sơ xin tách thửa đất tới cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản chính và bản sao có chứng thực)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng;

– Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu);

– Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng ( bản sao có chứng thực);

– Các tài liệu khác ( nếu có yêu cầu);

– Biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan nhận hồ sơ: văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có bất động sản.

Các nghĩa vụ tài chính gồm:

– Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại nghị định 45/2011/NĐ – CP về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0.5%* giá đất * diện tích. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản ban hành.

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí thẩm định theo quy định tại thông tư 02/2014/TT – BTC hướng dẫn về phí và lệ phí.

Về thủ tục cấp giấy phép xây nhà ở:

Thứ nhất, điều kiện để công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng:

Theo quy định tại Điều 5, Điều 6 Nghị định 64/2012/NĐ – CP về cấp giấy phép xây dựngcông trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp phép xây dựng phải đáp ứng các điều kiện phù hợp với kế hoạch chi tiết xây dựng, mục đích sử dụng đất, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận…

thủ tục tách thửa đất và xin giấy phép xây dựng nhà

Thứ hai, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:

Điều 8 Nghị định 64/2012/NĐ –  CP quy định, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước; ảnh chụp hiện trạng (đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng).

Thứ ba, thời gian cấp giấy phép xây dựng:

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn.

Thứ tư, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 64/2012/NĐ – CP, đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ:

  • Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.
  • Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Thứ năm, chi phí xin cấp giấy phép xây dựng:

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT – BTC, lệ phí không quá 75.000 đồng/1 giấy phép.

Câu 11. Tôi có lô đất mặt tiền 15mx80m nhờ KTS tư vấn làm căn nhà cấp 4?

Tôi có lô đất mặt tiền 15mx80m nhờ KTS tư vấn làm căn nhà cấp 4 kiểu mái Thái gồm 1 phòng khách kết hơp gian thờ, 1 phòng sinh hoạt, giải trí chung, 3 phòng ngủ,1 bếp kết hợp phòng ăn. phòng ngủ không được chung vách với phòng khách và gian thờ. nhà tắm +WC thì làm riêng bên ngoài căn nhà!!!. Xin KTS thiết kế sơ bộ tư vấn giúp!!! Xin trân trọng cảm ơn!!!

Kiến trúc sư tư vấn sẽ cần thêm nhiều thông tin chi tiết nữa trước khi lập phương án thiết kế, mời anh gọi điện trực tiếp tới số: (84-8) 3521.8661 - 3521.8662 để gặp trực tiếp Kiến trúc sư nhé.

Câu 12. Mình muốn xây nhà trên dt 5x20.xây 1 trệt 1 lầu 1 sân thượng.tầng trệt gồm 1 phòng khách+1 phòng ăn+1 phòng karake mini +1WC.

Bạn cần chuẩn bị số tiền cho phần thô khoảng 900.000.000đ, phần hoàn thiện khoảng 600.000.000đ, dự tính hết khoảng 1.500.000.000đ, giá xây dựng ở Vĩnh Long có thể khác một chút, đây là báo giá cho vật liệu xây dựng tại Tp.HCM. Lưu ý đây chỉ là số tiền tạm tính, tổng chi phí thực tế phải dựa trên bản vẽ thiết kế nhà chi tiết và nhu cầu sử dụng vật tư chính xác loại nào của gia chủ, và số tạm tính trên chưa bao gồm khoản móng cọc (nếu có). Phí thiết kế khoảng 65.000.000đ. Nếu muốn gặp KTS tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể cung cấp số ĐT, KTS sẽ trao đổi trực tiếp. Trân trọng

Bạn cần chuẩn bị số tiền cho phần thô khoảng 900.000.000đ, phần hoàn thiện khoảng 600.000.000đ, dự tính hết khoảng 1.500.000.000đ, giá xây dựng ở Vĩnh Long có thể khác một chút, đây là báo giá cho vật liệu xây dựng tại Tp.HCM. Lưu ý đây chỉ là số tiền tạm tính, tổng chi phí thực tế phải dựa trên bản vẽ thiết kế nhà chi tiết và nhu cầu sử dụng vật tư chính xác loại nào của gia chủ, và số tạm tính trên chưa bao gồm khoản móng cọc (nếu có). Phí thiết kế khoảng 65.000.000đ. Nếu muốn gặp KTS tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể cung cấp số ĐT, KTS sẽ trao đổi trực tiếp. Trân trọng

Câu 13. Xin hỏi kiến trúc sư nhà tôi diện tích 30m2 khi xây có phải xin giấy phép xây dựng không ! xin chân thành cảm ơn

Nhà xây mới là phải xin phép xây dựng nhé bạn. Xây dựng mới, hoặc cải tạo nâng thêm tầng, bạn cần liên lạc với Quận nhé. Còn nếu chỉ cải tạo nội thất thì xin phép tại Phường. Chúc bạn có một ngôi nhà đẹp!

Nhà xây mới là phải xin phép xây dựng nhé bạn. Xây dựng mới, hoặc cải tạo nâng thêm tầng, bạn cần liên lạc với Quận nhé. Còn nếu chỉ cải tạo nội thất thì xin phép tại Phường. Chúc bạn có một ngôi nhà đẹp!